Performance énergétique des bâtiments : quelle stratégie pour atteindre les objectifs fixés par le gouvernement ?
Dans le contexte du réchauffement climatique, les pouvoirs publics ont donc fixé un cap pour que propriétaires et gestionnaires agissent afin de réduire l’empreinte carbone de leurs biens immobiliers.
Tous les propriétaires immobiliers sont donc mis à contribution et pour les grands propriétaires en particulier, l’équation peut sembler délicate.
Ils doivent en effet, assurer la transition énergétique de leurs bâtiments, tout en poursuivant les plans de rénovation indispensables et cela dans un contexte inflationniste.
Pour y parvenir, il faut un plan qui permettra de combiner finement atteinte des objectifs écologiques, lutte contre le vieillissement des composants et maîtrise des coûts.
Comme point de départ voyons d’abord quels sont les objectifs à atteindre en matière de réduction de la consommation énergétique.
Les objectifs de performance énergétique des bâtiments
La loi Climat et résilience fixe le cadre juridique qui impose aux gestionnaires d’atteindre des objectifs précis de réduction de la consommation d’énergie des bâtiments dont ils ont la responsabilité.Ces mesures comprennent notamment l’installation d’un éclairage et d’une isolation à haut rendement énergétique, ainsi que l’investissement dans des sources d’énergie renouvelables.
En outre, la loi exige des gestionnaires de bâtiments qu’ils élaborent des plans pour faire face aux événements climatiques extrêmes, tels que les tempêtes et les inondations. L’objectif de la loi est de rendre les bâtiments plus résistants aux effets du climat et de réduire l’empreinte carbone globale de l’environnement bâti.
Les objectifs d’économie d’énergie à atteindre pour le logement résidentiel
Pour l’immobilier résidentiel, les étiquettes énergétiques du DPE, diagnostic de performance énergétique, font la pluie et le beau temps.
Ainsi tout logement avec une étiquette énergie F ou G est désormais qualifié de passoire thermique et sera bientôt au purgatoire du marché locatif avec le gel des augmentations de loyers, puis l’interdiction pure et simple de louer.
Les propriétaires de biens étiquetés E, s’ils disposent à court terme d’un sursis, devront mettre en conformité leurs logements avant 2034 sous peine de ne plus pouvoir à leur tour accéder au marché locatif.
L’objectif visé par la réglementation est donc de réduire l’émission de gaz à effet de serre mais aussi de baisser la facture d’énergie des occupants.
La réduction de la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires
Le décret tertiaire exige que d’ici 2030, la consommation d’énergie des bâtiments soit réduite d’au moins 40% par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2025 puis 50% en 2040 et enfin 60% en 2050.
Pour atteindre ces objectifs, il sera nécessaire que les propriétaires ou exploitants de ces bâtiments prennent toutes les mesures requises en matière d’étanchéité de l’enveloppe des bâtiments et de mise en place de solutions basse consommation pour le chauffage/refroidissement ou l’éclairage par exemple.
Il est évident qu’atteindre de tels objectifs nécessite de remettre en cause les plans actuels. Le pilotage du niveau de performance énergétique des bâtiments est désormais intégré aux plans de maintenance existants.
Les objectifs liés à la maintenance des bâtiments
Les plans de maintenance des bâtiments sont guidés par des préoccupations patrimoniales, fonctionnelles, réglementaires, sanitaires et sociales
Il s’agit de maintenir la valeur des biens immobiliers en limitant leur usure naturelle tout en maîtrisant leurs coûts de fonctionnement et les dépenses des usagers.
Les travaux sont ainsi planifiés pour prévenir la vétusté et la dégradation prématurée des composants et éviter des dépenses conséquentes à long terme.
D’autres enjeux sont plus fonctionnels : assurer la continuité du service et la satisfaction des usagers.
Enfin certains objectifs répondent à des préoccupations plutôt sécuritaires, on peut citer la réglementation sur les ascenseurs par exemple.
Les enjeux budgétaires
Dès lors concilier les objectifs écologiques et ceux plus classiques de bonne gestion du vieillissement des bâtiments, tout en faisant les bons arbitrages budgétaires peut devenir un véritable casse-tête.
Les budgets ne sont pas extensibles et les usagers ne sont pas prêts ou ne peuvent tout simplement pas, supporter une augmentation conséquente de leurs charges.
Les impératifs économiques, les enjeux fonctionnels, les obligations légales et réglementaires incitent les propriétaires à un entretien amélioré et une maintenance accrue dans le cadre d’une gestion efficiente de leur patrimoine.
Aujourd’hui les plans d’actions liés à la transition énergétique doivent être intégrés aux plans d’investissement dans une approche unifiée dont la finalité est d’atteindre les objectifs fixés dans un budget contenu.
Mener un plan unifié de transition énergétique des bâtiments et de prévention du vieillissement des actifs dans un budget maîtrisé
La préoccupation de réduire l’empreinte carbone des bâtiments tout en assurant une maintenance efficiente nécessite de trouver une approche innovante.
Les gestionnaires peuvent articuler ces deux aspects de la gestion des installations afin d’augmenter l’efficacité des bâtiments et de réduire les coûts sur le long terme.
Car c’est en intégrant au mieux la consommation d’énergie aux objectifs de maintenance, que les propriétaires pourront préserver leur patrimoine tout en réduisant son impact environnemental.
4 étapes pour concilier la performance énergétique des bâtiments et les impératifs de maintenance.
Etape 1. Cartographier l’ensemble des composants qui ont un impact sur la performance énergétique
En matière de performance énergétique, chaque composant d’un bâtiment compte.
De l’isolation aux fenêtres en passant par le système de chauffage et de refroidissement ou la ventilation, chaque élément peut avoir un impact significatif sur l’efficacité énergétique d’un bâtiment.
Il est donc important d’identifier l’ensemble des composants qui ont un impact sur la facture d’énergie même s’ils sont en parfait état de fonctionnement et ne nécessiteraient pas de travaux a priori.
En procédant ainsi, vous pourrez identifier les possibilités d’amélioration et vous assurer que votre bâtiment est bien entretenu et aussi efficace que possible en matière d’énergie consommée.
Etape 2. Projeter l’évolution du patrimoine dans le temps
Avant de définir les investissements à réaliser il est important de projeter l’évolution du patrimoine dans le temps afin de définir une trajectoire énergétique.
L’approche consiste à modéliser cette évolution pour anticiper les investissements à réaliser au regard de l’évolution naturelle des composants de chacun des actifs et des objectifs de réduction énergétique à atteindre.
Aujourd’hui des modèles prédictifs d’usure des composants basés sur l’historique permettent de projeter différentes scenarios d’investissement et de réaliser les arbitrages en pouvant évaluer précisément leur impact.
Le choix de la meilleure stratégie d’investissement est ainsi facilitée.
Etape 3. Définir et planifier un plan de travaux
Une approche des travaux optimisée, associe renouvellement naturel des composants et transition énergétique pour atteindre a minima les objectifs fixés par la réglementation.
Les travaux visant à réduire la consommation en énergie sont donc intégrés simplement aux modèles existants ce qui permet une approche globale et unifiée de l »ensemble des travaux.
Etape 4. Piloter l’atteinte des objectifs dans le temps
Pour les propriétaires, le point clé du pilotage de la performance énergétique est la mesure des progrès obtenus grâce aux investissements réalisés.
L’analyse de la performance obtenue peut alors nécessiter d’ajuster les plans initiaux si elle s’avère insuffisante ou au contraire si les objectifs sont atteints plus rapidement qu’attendu.
Il est donc essentiel de prévoir dès le départ que la stratégie d’investissement n’est pas figée.
La mesure des résultats et la prise en compte de l’évolution réelle du parc dans le temps permet alors de corriger les trajectoires si nécessaire.
L’expertise de la performance énergétique des bâtiments
En matière de transition énergétique, les propriétaires sont donc soumis à une forme d’obligation de résultat. Ils doivent donc trouver le plan parfait et s’équiper des bons outils.
Oxand met à disposition de ses clients une méthodologie unique basée sur des modèles prédictifs afin de garantir la performance énergétique de leurs bâtiments.
Les propriétaires de parcs immobiliers accompagnés par Oxand, atteignent ainsi en moyenne 51% de réduction de leur consommation énergétique.
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