5 étapes d’une gestion d’actifs immobiliers basée sur les risques
5 étapes d’une gestion d’actifs immobiliers basée sur les risques
Sur le long terme, une simple vision comptable n’est pas suffisante pour optimiser la gestion patrimoniale. En tenant compte de l’ensemble du cycle de vie d’un actif, les opérations de maintenance préventives sont plus avantageuses que le remplacement ou la réparation à l’apparition des incidents. L’entretien régulier prolonge la durée de vie des installations en anticipant les défaillances potentielles. Comment parvenir au bon équilibre entre les coûts, la performance et les risques ? Voici les 5 étapes pour créer une planification pluriannuelle efficace.
1 – Définition du contexte
Pour prendre les bonnes décisions, il faut commencer par avoir une compréhension approfondie de vos actifs. Pour cela il vous faut un inventaire précis de votre patrimoine. Posez-vous des questions précises. Combien d’installations ? De quel type ? De quelle taille ? Pour quel usage actuel ? Quelle année de construction ? Vous avez déjà plein de sources de renseignements à votre disposition et vous pouvez même commencer avec peu de données.
En parallèle, vous devez définir clairement vos objectifs. Ceux-ci peuvent être purement financiers, liés à des volumes commerciaux ou à des obligations particulières (qualité de service à respecter, conformité réglementaire spécifique). Vous précisez ainsi votre périmètre d’action.
2 – L’identification des risques
Cette étape consiste à faire la liste des différentes sources de risques, leurs domaines d’impact, les causes et les conséquences potentielles. Par exemple, quels sont les incidents pouvant perturber les fonctions d’une installation? Par exemple pour un pont à hauban, il y a t’il un risque plus grand lors d’une défaillance d’un hauban porteur ou d’un panneau de signalisation. Toutes les parties d’un actifs ne présentent pas les mêmes risques, et il faut arriver à bien mettre le doigt dessus. En quoi la défaillance peut impacter le planning, le budget, les objectifs de l’organisation ? Dans le domaine du patrimoine immobilier, les incidents types sont relativement bien connus. On compte parmi eux les problèmes d’étanchéité dans les toitures ou les canalisations, les fissures mettant en péril la structure du bâti, les incidents liés aux aménagements extérieurs.
3 – Evaluation de la probabilité du risque
Cette étape consiste à identifier la probabilité qu’un incident apparaisse. Pour cela, on regarde le passé de l’actif et son état aujourd’hui, afin de juger des risques dans le futur. Par exemple : Un pont situé dans les terres et ayant eu ses haubans très bien entretenus aura surement moins de chances de présenter des risques qu’un pont mal entretenu près de la côte et exposé aux vents violents. A moins d’un défaut de conception, il est rare qu’une chaudière tombe en panne dès la première année ou qu’une toiture s’effondre. En revanche, les composants peuvent se dégrader plus ou moins vite selon de multiples critères. Soumis à de grandes amplitudes de changement de température, à une grande salinité ou à un usage intensif, les matériaux peuvent se dégrader rapidement. C’est pourquoi un inventaire précis permet de mieux évaluer la probabilité du risque.
En comparant vos données avec des références sur le vieillissement des installations, vous pouvez même prévoir le comportement de vos bâtis sur le moyen et long terme.
4 – Estimation des priorités
Une fois que l’impact du risque est décrit de manière rationnelle, il est possible de mieux déterminer le degré d’urgence des interventions. Pour cela, il faut tout d’abord choisir ce qui a de l’importance : est-ce la continuité d’utilisation, l’image de marque, etc ? Par exemple, une fuite dans la toiture peut être catastrophique si l’eau de pluie perturbe une chaîne de production en créant des dysfonctionnements dans des machines-outils. Elle est également du plus mauvais effet lorsqu’elle est visible dans le hall d’entrée d’un hôtel. Mais la priorité est moindre si les écoulements touchent une zone non visible du client pour les établissements accueillant du public. Moins urgent lorsque l’infiltration n’affecte que les murs, le problème d’étanchéité de la toiture doit tout de même être traité rapidement pour éviter une dégradation accélérée. Cette évaluation permet de dresser des priorités parmi les actifs à traiter.
5 – Traitement des risques
Nous avons désormais l’historique d’un actif, nous connaissons son environnement, nous connaissons les risques et leur probabilités, ainsi que pour chacun d’eux, la gravité du sinistre associé. Il ne reste plus qu’à agir ! La solution Oxand Simeo propose des tableaux de bord permettant de comparer différents scénarios d’action en variant à la fois les budgets et les performances dans le temps. Ces outils d’aide à la décision permettent d’assurer un dialogue transparent et une collaboration étroite entre tous les intervenants d’une organisation.
Grâce à la programmation des opérations sur le long terme, l’optimisation de la gestion patrimoniale contribue à réduire jusqu’à 30 % des coûts totaux de maintenance et renouvellement. La première étape de cette démarche est simple : il vous suffit de collecter les données utiles à la compréhension des risques liés à votre patrimoine.