Comment organiser la réhabilitation thermique des logements sociaux :
2 millions de logements sociaux à rénover !
La stratégie nationale bas carbone (SNBC) est le cap fixé par le gouvernement français pour lutter contre le réchauffement climatique. Les bailleurs sociaux se mobilisent pour prendre leur part et lancer un grand plan d’action national de rénovation des logement sociaux.
En France, le logement résidentiel est responsable de près de 45% de la consommation totale d’énergie et de 25 % des émissions de gaz à effet de serre. Ce qui en fait l’un des plus gros consommateurs d’énergie, derrière les transports et l’industrie. Le logement social représente quant à lui 15,6 % de ce parc résidentiel, soit 5,2 millions de logements. Malgré l’entretien régulier des bâtiments par les organismes, l’Union Sociale de l’Habitat estime que 2 millions des logements sont classés E, F ou G et affichent donc une étiquette énergétique défavorable qui nécessite des travaux de rénovation thermique.
Ces projets de rénovation s’inscrivent dans la lutte contre le réchauffement climatique. Ils répondent aussi aux préoccupations d’améliorer le confort thermique des locataires et de réduire leurs charges et permettent ainsi de lutter contre la précarité notamment énergétique. C’est donc un chantier majeur pour chaque organisme, avec un cap clair, l’atteinte des objectifs d’efficacité énergétique fixés dans la loi Climat et résilience et une prévision de dépense de 15 MDS d’euros en 15 ans !
C’est peu de dire que les bailleurs sociaux sont sur le pont pour s’atteler à ce projet d’autant plus complexe qu’il fait suite à la réorganisation du tissu des organismes de logement social institué par la loi Elan du 23 novembre 2018.
Une vision d’ensemble du parc des logements sociaux
Suite à leur récente réorganisation, la première priorité des organismes nouvellement constitués est de centraliser la connaissance de leur patrimoine immobilier. Gérés au préalable par des entités indépendantes, les informations relatives au parc de logements sont actuellement identifiées et regroupées, pour pouvoir être exploitées.
Chaque bailleur dispose ainsi d’une vision globale et exhaustive de son parc HLM lui permettant d’établir un inventaire. Celui-ci permettra de cartographier la totalité du parc locatif social et de créer une base de données avec toutes les informations propres à chaque bâtiment. C’est cette capacité à collecter les données stratégiques, site par site, bâtiment par bâtiment et composant par composant qui permettra d’établir un état précis du parc et des risques associés afin de lutter contre la précarité énergétique et se mettre conformité.
Un enjeux d’exploitation pour les bailleurs sociaux
Pour les organismes HLM, c’est également un enjeu de continuité d’exploitation : réaliser la rénovation énergétique des logements mais aussi maintenir la qualité du parc dans le temps. Le point de départ d’une rénovation thermique pertinente est une prise de décision qui passe par l’analyse des données des bâtiments et le ciblage des priorités.
Ce ciblage sera réalisé en prenant en compte les risques liés à la vétusté (sécurité, incendie, ascenseurs, fenêtres…) et l’opportunité de mobiliser les primes et subventions prévues par le législateur. Choisir les bâtiments et composants à rénover en priorité est donc une équation à facteurs multiples associée à une quasi-obligation de résultats car il faudra rendre des comptes sur la réduction de l’empreinte carbone et la baisse des charges énergétiques des usagers.
Mesurer l’impact de ces choix nécessite de bâtir des scénarios permettant de projeter des trajectoires énergétiques cohérentes et de prendre in fine les bonnes décisions au bon moment.
Les étapes clés pour réussir son projet de rénovation énergétique
Etape 1. Collecter les données du parc de logement social
Dans le contexte de l’habitat social, inventorier et cartographier les immeubles est la première étape du plan de rénovation énergétique. La cartographie des bâtiments a pour but d’organiser la collecte des informations relatives aux consommations énergétiques de chacun d’entre eux. Elle sera réalisée à partir de l’analyse de la consommation d’énergie et de son évolution dans le temps.
Basé sur l’examen des factures d’énergie, l’inspection visuelle du bâtiment et de ses systèmes, ainsi que sur des tests, l’audit permet de mesurer l’efficacité des systèmes de chauffage, de refroidissement et de ventilation. Les résultats de l’audit énergétique peuvent être utilisés pour élaborer un plan visant à améliorer l’efficacité du bâtiment et à réduire les coûts énergétiques. Au niveau global du parc social d’un organisme, il permet également d’identifier les priorités et de cibler les immeubles et les travaux à traiter en priorité.
C’est sur cette base que les axes d’amélioration se dégagent pour améliorer la performance énergétique du parc social, tout en améliorant le confort des occupants.
Il existe différentes méthodes complémentaires pour collecter les informations nécessaires à l’audit énergétique :
- Relever les consommations d’énergie des bâtiments
- Réaliser un nouveau DPE
- Analyser le mix énergétique de l’immeuble
Réaliser une cartographie des bâtiments permet de définir le plan de réduction des consommations et des coûts énergétiques.
Etape 2. Analyser l’état des composants des immeubles
L’état de chaque composant est analysé afin d’évaluer son impact sur la performance énergétique d’un immeuble.
Il s’agit donc d’éplucher les données de tous les composants clés du bâtiment :
- D’abord le bâti : enveloppe, murs, conduits, toits et ouvertures.
- Puis les équipements techniques : systèmes de chauffage, refroidissement, ventilation et système de pilotage du bâtiment, ascenseurs (en particulier la date d’installation et les dernières maintenances)
- Et enfin les autres installations : plomberie, électricité, isolation…
Cette analyse permet ainsi d’établir si le composant est en bon ou en mauvais état et doit être maintenu, rénové ou remplacé.
Les résultats de cette analyse sont synthétisés dans un diagnostic global qui établit clairement les points forts et les points faibles des composants, identifie les risques et préconise les actions prioritaires à mener.
Elle peut également prévoir les premières recommandations permettant d’augmenter la performance en conformité avec les objectifs fixés en tenant compte des échéances du calendrier de rénovation prévu par le législateur afin de lutter contre les passoires énergétiques.
Etape 3. Définir le plan de réduction des consommations et des coûts énergétiques.
Les décisions d’investissement, se prennent à partir d’un arbitrage multi factoriel, quels sont les bâtiments à traiter en priorité, sur quels composants et pour quels travaux, avec en ligne de mire des gains de performance énergétique à obtenir coûte que coûte.
Dans les projets de réhabilitation thermique qui représentent un investissement initial élevé, il faut prendre en compte le retour sur investissement sur le long terme avec aussi une analyse du rapport coût efficacité. La méthode sera de définir une trajectoire énergétique qui permet de calculer les gains énergétiques de chaque scénario d’investissement.
Quels types de travaux faut-il envisager, une opération de restructuration ou réhabilitation lourde, une rénovation thermique globale ou des travaux d’isolation plus ciblés par exemple ?
Le financement des travaux de rénovation du parc de logement social de chaque bailleur est le nerf de la guerre.
Une des principales préoccupations des organismes sera à juste titre l’optimisation du recours aux aides publiques.
Leur optimisation permettra d’améliorer le ROI des différents plans d’actions de rénovation énergétique envisagés.
Cette méthode basée sur les scénarios aide aussi à anticiper les obstacles ou les difficultés potentielles pour obtenir les résultats souhaités.
Etape 4. Etablir le plan pluriannuel de réhabilitation thermique des logements sociaux
Au final, un plan finalisé valide le meilleur scénario de rénovation thermique en regard des objectifs à atteindre et des contraintes identifiées.
Il permet de fiabiliser, objectiver et optimiser toutes les décisions d’investissement que devra prendre l’organisme de logement social pour mener des opérations de rénovation énergétiques efficaces.
Il analyse également le retour sur investissement des appels à projet, afin de bénéficier du meilleur compromis entre coût et performance.
Etape 5. Piloter le succès des projets de rénovation énergétique
Pour les bailleurs sociaux, un élément essentiel de pilotage des opérations de rénovation thermique sera la mesure des progrès de performance énergétique réalisés et la mesure des économies obtenues grâce aux améliorations apportées mais pas seulement.
En effet, par exemple la Fédération nationale des OPH a aussi fixé des objectifs ambitieux pour contribuer avec son parc de logement à la stratégie nationale bas carbone (SNBC) de l’état.
- Réduction de 94% des GES du parc locatif
- 100% du parc de logement réhabilité en moins de 30 ans au standard BBC rénovation
- Eradication du fioul d’ici 2034, une baisse importante de la part du gaz et le recours accru aux réseaux de chaleur et à l’électricité
Il n’y a pas à en douter, le plan de réhabilitation énergétique de son parc de logement social par l’écosystème des OPH, se veut exemplaire en matière de lutte contre le réchauffement climatique.