5 étapes clés pour mener à bien la transition énergétique des bâtiments
Le secteur immobilier est responsable de 40% des émissions de CO2 en Europe. Il représente donc un enjeu clé pour la bataille contre le réchauffement climatique et une préoccupation économique amplifiée par la montée des prix des matières premières et sa conséquence sur le coût de l’énergie.
Engager la transition énergétique des bâtiments grâce à une rénovation massive de l’existant et le respect de normes plus strictes en termes de consommation d’énergie pour les immeubles neufs, est aujourd’hui une urgence absolue.
Il est donc important que les gestionnaires de patrimoine immobilier soient sur le pont pour lancer les projets de transition énergétique des bâtiments dont ils ont la responsabilité. En France, le législateur a fixé des objectifs chiffrés et phasés de réduction de la consommation énergétique des bâtiments en distinguant tertiaire et résidentiel.
Les objectifs de transition énergétique des bâtiments fixés pour le secteur tertiaire
Le Décret tertiaire : Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire.
Il s’applique à tous les bâtiments du secteur tertiaire dont la surface utile totale est supérieure à 1 000 m² et qui sont utilisés pour des bureaux, des commerces ou d’autres activités de service.
Pour les bâtiments existants, les objectifs fixés par ce texte sont de réduire les consommations énergétiques de -40% en 2030, -50% en 2040, -60% en 2050 par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2025. Concernant les nouveaux bâtiments, l’objectif est qu’ils soient à énergie quasi nulle d’ici 2025.
Afin d’atteindre ces objectifs, le décret exige que certaines mesures soient prises pour améliorer l’efficacité énergétique de ces bâtiments. Par exemple, l’utilisation de sources d’énergie renouvelables doit être accrue, et l’enveloppe du bâtiment doit être rendue plus étanche. En outre, l’utilisation des systèmes d’éclairage et de chauffage/refroidissement doit être optimisée. La mise en œuvre de ces mesures permettra de réduire la consommation énergétique des bâtiments du secteur tertiaire et contribuera à l’atteinte des objectifs du décret.
Le décret BACS, « Building Automation et Control Systems » entré en vigueur le 21 juillet 2021.
Ce texte prévoit l’obligation d’équiper les bâtiments tertiaires neufs comme existants de systèmes d’automatisation, de contrôle, et de régulation automatique de chaleur. Il demande aux maîtres d’ouvrage et exploitants de généraliser l’automatisation et le contrôle des immeubles si les équipements de chauffage, climatisation et ventilation (CVC) ont une puissance énergétique supérieure à 290 kW.
Cette mesure sera généralisée à l’ensemble des bâtiments tertiaires à compter du 1er janvier 2025.
Les objectifs de transitions énergétique des bâtiments fixés pour le secteur résidentiel
Pour le secteur résidentiel, la Loi Climat de 2021 consacre la lutte contre les passoires énergétiques en interdisant la location des logements les plus énergivores.
Un calendrier progressif est fixé.
A compter du 25 août 2022, les loyers des logements classés en catégorie F et G par le DPE (diagnostic de performance énergétique) ne pourront plus être indexés en cours de contrat ni augmentés lors de la relocation ou du renouvellement .
Et c’est une interdiction pure et simple de mise en location des logements les plus énergivores qui est établie selon le calendrier suivant :
- A partir de 2025 étiquettes DPE G
- A partir de 2028 étiquettes DPE F et G
- A partir de 2034 étiquettes DPE E, F et G
Outre ces obligations, des campagnes de sensibilisation et des incitations financières complètement l’arsenal des dispositifs visant à encourager propriétaires et occupants à adopter ensemble des comportements plus efficaces sur le plan énergétique.
Avec son engagement à réduire les émissions et à lutter contre le changement climatique, la France souhaite montrer la voie à suivre pour développer un environnement bâti plus durable.
Découvrons maintenant les grandes étapes qui vont permettre d’atteindre les objectifs fixés et de de piloter efficacement tout projet de réduction des consommations énergétiques du patrimoine bâti.
Etape 1. Cartographier la performance énergétique des bâtiments existants.
La première étape de tout plan visant à diminuer la consommation énergétique des immeubles est d’établir une étude de l’existant. La cartographie de la performance énergétique des bâtiments permet de décrire les besoins énergétiques d’un bien ou d’un parc immobilier résidentiel ou tertiaire. Elle permet d’identifier les différentes sources d’énergie d’un bâtiment, de les quantifier et d’en étudier les flux. Cette méthode permet de trouver comment améliorer la performance énergétique d’un bâtiment, tout en améliorant son confort.
Concrètement, la démarche consiste à collecter, centraliser, structurer et exploiter toutes les données énergétiques disponibles pour chaque bâtiment. Plusieurs démarches complémentaires sont envisageables pour collecter les informations nécessaires :
- Relever les consommations d’énergie des bâtiments
- Réaliser un DPE (diagnostic de performance énergétique)
- Mener des audits énergétiques
- Analyser le mix énergétique en décrivant la part des énergies fossiles, des énergies renouvelables ou du photovoltaïque…
Réaliser une cartographie permet de fixer un cap en matière d’énergie, de maîtriser les consommations et de réduire l’écart entre prévision et réalité.
Etape 2. Évaluer l’état des composants clés des bâtiments.
Lorsqu’il s’agit de réduire la consommation d’énergie dans les bâtiments, il est important de bien évaluer l’état des principaux composants en vue de prendre des mesures pour améliorer leur efficacité. Cette deuxième étape consiste donc à passer au crible tous les composants clés des bâtiments :
- On commencera par analyser le niveau d’isolation thermique des différentes parties du bâti : les murs, les conduits et les toits puis de s’assurer que les portes et les fenêtres sont correctement scellées.
- Puis auditer la performance de tous les équipements techniques : chauffage, climatisation ou système de GTB (gestion technique des bâtiments)
Les résultats de cette évaluation sont consignés dans un diagnostic global qui met en lumière les points forts et les points faibles du bâtiment. Elle peut également prévoir les premières recommandations permettant d’augmenter la performance en conformité avec les objectifs fixés par la réglementation française et européenne.
Etape 3. Projeter les trajectoires énergétiques.
Avant d’acter les décisions d’investissement, il est important de prendre en compte non seulement les coûts initiaux mais aussi les avantages à long terme.
C’est particulièrement vrai dans le cas des projets d’efficacité énergétique, qui représentent souvent un investissement initial élevé, mais peuvent permettre de réaliser des économies importantes au fil du temps. Une façon d’évaluer ces projets est de développer des trajectoires énergétiques, qui calculent des gains énergétiques potentiels pour un bâtiment selon différents scénarios d’investissement.
Les aides et primes CEE ainsi que les synergies possibles avec les travaux de maintenance liés à la vétusté sont aussi des facteurs à prendre en compte pour estimer le surcoût économique réel de chaque projet. Ce faisant, les décideurs peuvent comparer le rapport coût-efficacité des différentes options et choisir le meilleur plan d’action. En outre, les trajectoires énergétiques peuvent aider à identifier les obstacles ou les défis potentiels à relever pour obtenir les résultats souhaités.
Etape 4. Consolider le plan pluriannuel d’investissement énergétique.
Le plan d’investissement énergétique consiste à valider le scénario optimal en fonction des objectifs et des contraintes fixés. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte, notamment le type d’énergie utilisé, la quantité d’énergie requise, la situation géographique, le climat….
Une fois le scénario optimal validé, l’étape suivante consiste à assurer la conformité avec les questions stratégiques et réglementaires. Il s’agit notamment de s’assurer que l’investissement ne contrevient à aucune loi ou réglementation, et qu’il est compatible avec les objectifs stratégiques de l’entité gestionnaire des bâtiments.
Enfin, il est important de visualiser le retour sur investissement , afin de trouver le meilleur compromis entre coût et performance. En suivant ces étapes, il est possible de créer un plan pluriannuel d’investissement énergétique complet et efficace.
Etape 5. Piloter les opérations de rénovation énergétique.
L’un des aspects les plus importants de la gestion des opérations de rénovation énergétique est le suivi des progrès et la mise à jour des plans en conséquence. En suivant l’évolution de la consommation d’énergie après les opérations de rénovation, il est possible de mesurer les progrès accomplis et de suivre l’atteinte des objectifs.
S’il y a un écart entre le prévu et le réalisé, il sera peut-être nécessaire d’ajuster le plan d’action et d’adapter les objectifs en conséquence. Enfin, il est important de mesurer les économies réalisées grâce aux améliorations énergétiques. Cela permet de justifier les investissements réalisés et de s’assurer que l’opération est rentable sur le long terme.
En conclusion, ces cinq étapes clés vous fournissent une feuille de route claire pour réussir la transition énergétique des bâtiments dont vous avez la gestion. En les suivant vous contribuez à améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier français et à réduire son empreinte carbone.