Comment mettre en place un plan pluriannuel d’investissement (PPI) ?

Le vieillissement des parcs immobiliers et des infrastructures génère une hausse des dépenses annuelles de l’ordre de 10 à 30%, une performance réduite (-5% à -20%) et potentiellement des défaillances graves comme celles de la rue d’Aubagne à Marseille ou du Pont de Gênes. 

Les propriétaires font aujourd’hui face à des patrimoines conçus il y a parfois plus de 50 ans ; ceux-ci doivent être surveillés de près pour éviter les défaillances voire une catastropheL’enjeu du gestionnaire est donc de concilier un niveau de rénovation potentiellement important en parallèle de l’exploitation du patrimoine pour obtenir un niveau de performance optimalDans ce contexte, comment établir un Plan Pluriannuel d’Investissement (PPI) cohérent pour obtenir les budgets nécessaires au maintien du niveau optimal de performance de son patrimoine ? 

Établir un PPI en 4 étapes

Un PPI correspond à la planification financière optimale des opérations de maintenance et renouvellement à réaliser sur une période donnée. Cette ligne directrice doit assurer la pérennité et la performance de votre patrimoine. Pour élaborer un PPI robuste, il est important de respecter les 4 étapes suivantes. 

 

1.  Collecter les données des composants au moment de la construction et leur état actuel

Le constat est là : le patrimoine français date de plusieurs dizaines d’années. Il faut donc caractériser son état actuel, c’est à dire son niveau de dégradation, et non l’état “tel que construit”. Ces informations sont primordiales pour élaborer sereinement votre PPI. 

En premier lieu, il faut être en mesure de décomposer votre patrimoine par type et sous-type de composants, afin d’identifier les données pertinentes pour l’établissement de la stratégie de maintenance et travaux. Les gestionnaires disposent souvent d’une décomposition historique de leur patrimoine, reposant parfois sur d’anciens standards. Cette décomposition est-elle adaptée par rapport à vos enjeux futurs ? 

Pour autant les normes existantes ne fournissent pas la méthode dont vous avez besoin pour générer un PPI fiable. Établir une cartographie réelle des actifs avec l’état de vétusté, la criticité et les risques relatifs au besoin d’utilisation permettra de mettre en avant les composants les plus à risques et de focaliser en priorité les budgets sur ceux-ci. 

 

2.  Définir les composants prioritaires et leur cinétique de vieillissement

La définition des priorités est une étape clé ; en effet, la maintenance doit être réalisée avant une dégradation observée affectant les performances ou la qualité du service rendu à l’usager. Les standards sur les lois de vieillissement peuvent aider à caractériser les données à collecter. Les équipements prioritaires peuvent être ceux présentant l’impact le plus important sur la qualité de service, la sécurité ou l’environnement, ou encore ayant les conséquences financières les plus élevées.  

L’utilisation de modèles prédictifs peut être une base de travail pour lisser ces priorités dans le temps. Néanmoins celles-ci doivent être spécifiques et prendre en compte l’environnement ou les sollicitations effectives. 

 

3.  Programmer des opérations de rénovation au bon moment et adaptées aux enjeux du propriétaire

La programmation d’opérations est complexe par nature ; voici deux questions simples pour guider vos décisions. 

Quelle stratégie de maintenance à adopter entre le curatif, le préventif et le prédictif ? 

  • Les opérations curatives sont engagées sans anticipation, voire après une défaillance. Vous intervenez donc comme « pompier » sur votre patrimoine, jusqu’à la prochaine dégradation. Mais combien de fois pourrez-vous le sauver ? Et combien de temps ? La sagesse populaire dit bien « Il vaut mieux prévenir que guérir ». 
  • Les opérations préventives permettent de pérenniser votre patrimoine dans le temps ainsi que de l’exploiter de manière optimale, et pourront également permettre de lisser les budgets de maintenance et travaux sur la période couverte par votre PPI. 
  • Enfin le prédictif amène dès la construction ou à la suite de rénovations l’anticipation des prochaines actions de maintenance sur les 3, 5 ou 10 prochaines années, voire plus. 

Quelle solution technique ? 

La solution technique dépendra de l’état actuel de votre patrimoine. Le facteur « risque » est également à prendre en compte pour choisir entre une remise à neuf, une réparation ou proportionnelle au risque. 

 

4.  Simuler la faisabilité financière sur la période du PPI

Générer une vision pluriannuelle signifie avoir un alignement entre la vision stratégique à moyen-long terme et la vision opérationnelle à court terme. Il faut arriver à concilier budget imposé versus budget requis, ressources restreintes et objectifs de performance à horizon 35 ans ou plus. 

En combinant les données et les modèles prédictifs du logiciel OXAND SIMEO™, des stratégies de maintenance et travaux optimiséesont générées au regard du niveau de risque réel de votre patrimoine et de vos enjeux d’exploitation. Le propriétaire est donc à même de choisir le scénario le plus adapté en termes de coûts, performances et risques. L’estimation de ces derniers permet de prendre des décisions budgétaires et de piloter l’exécution dPPI en s’appuyant sur une équipe métier partageant un unique référentiel et des données patrimoniales fiabilisées. 

Gautier est Directeur associé en charge du Conseil (COO) chez OXAND. 

Son parcours, entremêlé d’expériences à l’international, est résolument orienté vers le conseil aux directions générales et opérationnelles. 

Chez OXAND, il accompagne les grands acteurs des secteurs immobiliers, infrastructures, réseaux et utilities dans l’élaboration de leur stratégie moyen-terme de gestion patrimoniale, de transformation de leur organisation et de digitalisation de leur gestion patrimoniale, afin d’augmenter la performance et la valorisation de leurs actifs. 

Il encadre l’équipe de consultants d’OXAND, afin d’aider nos clients à prendre les bonnes décisions d’investissement/maintenance grâce à notre solution logicielle OXAND SIMEO™. 

Gautier Tribet