La loi ELAN a obligé les organismes de logement social gérant moins de 12 000 logements à se regrouper. Quel impact sur la stratégie patrimoniale ? Comment outiller la stratégie patrimoniale et en faire un facteur de succès du groupement ?

Regroupement des organismes de logement social : où en est-on ?

La loi ELAN de 2018 a imposé aux organismes de logement social de se regrouper avant le 1er janvier 2021, dès lors qu’ils gèrent moins de 12 000 logements. A l’heure où les regroupements sont opérés sous des formes différentes (constitution de SAC, fusion, adossement à un grand groupe), on peut considérer que les acteurs du logement social ont joué le jeu, même si, d’un regroupement à l’autre, le niveau de concentration et de synergies recherchées est très variable.

Que l’on ait opté pour une SAC ou pour une fusion, l’avantage le plus évident de ces rapprochements est économique : à plusieurs, on a plus de budget et on peut mutualiser certaines dépenses. 

C’est d’ailleurs l’objectif premier de cette obligation de regroupement : rationaliser les dépenses et diminuer les coûts de fonctionnement en diminuant le nombre d’acteurs.

Ainsi, les premiers sujets de mutualisation étudiés sont en général les fonctions support, la mise en place d’un service de relation clientèle, certaines massifications d’achats peu critiques, des sujets sur lesquels les économies d’échelle sont faciles à obtenir et à mesurer.

Quand on touche à des sujets plus complexes, davantage de questions se posent. Il n’est pas simple de mutualiser les sujets stratégiques car on se heurte à des problématiques complexes : enjeux politiques, organisation, systèmes d’informations, ressources humaines… C’est pourquoi certains groupements sont encore timides dans leurs actions de mutualisation. 

Mais d’autres ont vu dans cette mutualisation une opportunité stratégique. Car se regrouper est un moyen pour de petits organismes de résister face à la concurrence des plus gros acteurs. Mettre en commun le moyens, les compétences, pourquoi pas mutualiser certains appels d’offre : un bon moyen de faire face aux nombreux défis auxquels les bailleurs sociaux sont confrontés (réhabilitations, construction, rénovation thermique…).

Quelles problématiques pour la gestion patrimoniale ?

La gestion patrimoniale est déjà, en soi, un sujet assez complexe pour un organisme indépendant, avec des approches et des outils variés (GMAO, BIM, ERP, …). 

Alors, lors d’un rapprochement entre bailleurs sociaux, ce n’est pas le premier sujet sur lequel on se penche !

Et pourtant, mettre en place des outils et une méthode commune pour définir sa stratégie patrimoniale est un formidable moyen de rendre concret le regroupement de plusieurs entités et d’apporter des bénéfices, tant collectifs pour le groupement qu’individuels pour chaque membre. 

Imaginez : les membres du groupement (qu’il s’agisse d’une fusion d’entités ou d’une SAC) arrivent en réunion en ayant en commun une même « langue », un cadre normé, une vision à plusieurs niveaux (parc, résidence, bâtiment, logement, composant, etc.).

Ils disposent d’un outil en ligne, partagé, sur lequel chaque entité peut visualiser son parc, les caractéristiques et l’état de chaque composant, simuler son vieillissement dans le temps et les coûts de maintenance associés.

Des capacités prédictives permettent de mesurer l’impact de tel ou tel choix d’investissement en termes de coût, performance des actifs et risques associés.

La construction des scénarios d’investissement intègre leurs contraintes budgétaires, leurs objectifs de performance énergétique, des indicateurs CUS, des hypothèses de vente de certains périmètres, permettant ainsi d’étudier les trajectoires d’investissement les plus pertinentes. Les stratégies d’investissement se décident sur la base de données fiables et l’optimisation des coûts de maintenance est rapide.

Une vision consolidée de l’ensemble des parcs est également possible pour dresser des trajectoires allant dans le même sens, notamment des trajectoires d’amélioration des performances énergétiques, favoriser l’entraide, piloter au mieux des projets communs, organiser des marchés groupés.

Mutualiser la gestion patrimoniale : le cas des SAC

La création d’une SAC est certes moins engageante pour les parties prenantes qu’une fusion des entités en un seul organisme. Toutefois, les SAC sont soumises à des obligations légales, à commencer par la production de deux documents : le CSP (Cadre Stratégique du Patrimoine) et le CSUS (Cadre stratégique d’utilité sociale). 

Chaque membre de la SAC, de son côté, doit toujours produire un PSP (Plan Stratégique du Patrimoine) et une CUS (Convention d’Utilité Sociale).

Pour les organismes concernés, la production de ces documents est un challenge, car elle  nécessite de disposer de nombreux indicateurs, parfois difficiles à obtenir. Formaliser les PSP et CUS nécessite une mobilisation importante. Il faudra désormais faire de même pour le CSP et le CSUS.

La mise en place d’un outil commun de gestion patrimoniale facilite la production de ces documents : il permet de générer un PPI (plan pluriannuel d’investissement), qui aidera à élaborer les PSP et le CSP des membres. Une fois ces documents établis, la génération des documents du groupement est grandement facilitée. Un autre intérêt réside dans leur mise à jour régulière : avec un outil de gestion patrimoniale adapté, on peut chaque année réinjecter dans les scénarios prédictifs les données réelles du parc (travaux faits ou non faits par rapport au plan initial, résultats d’audit, etc.). La possibilité de rejouer les scénarios avec des données fraîches facilite grandement la mise à jour des documents, sans avoir à tout reprendre de zéro.

La mise en place d’une solution de gestion prédictive du patrimoine comme Oxand Simeo ™  est un investissement vite rentabilisé. Tout en réduisant la mobilisation des ressources, cela permet aux organismes regroupés :

  • De centraliser les données de leur patrimoine et de les maintenir à jour,
  • De disposer d’un cadre normé pour collaborer et développer une vision individuelle et collective cohérente,
  • De définir les stratégies d’investissement les plus pertinentes par rapport aux enjeux de la SAC et de chaque membre 
  • De produire plus facilement les documents réglementaires,
  • De réduire drastiquement les coûts de maintenance du patrimoine.

La direction patrimoniale de chaque entité membre de la SAC peut accéder à ses propres données pour centraliser les données de son patrimoine, visualiser des tableaux de bord, partager la vision stratégique entre les directions.

Le groupement bénéficie également du projet : il contribue à un objectif global de digitalisation des membres de la SAC, permet de communiquer sur les actions concrètes du groupement, et permet une vision globale consolidée et homogène du patrimoine.

Il est possible de démarrer sur un périmètre restreint (ex: un ou deux membres de la SAC) pour généraliser ensuite ; mais lancer le projet collectivement en embarquant toutes les entités fait sens. Cela permet de créer une dynamique, d’envoyer un message fort aux services de l’Etat, d’engager les membres autour d’un projet commun.

Mutualiser la gestion patrimoniale : le cas des fusions

Dans le cas où plusieurs entités ont opté pour une fusion en un seul organisme, l’intérêt de mutualiser la gestion patrimoniale est encore plus évident que pour les SAC !

Prenons un cas concret et imaginons que 4 OPH aient fusionné pour ne former qu’un seul organisme. Les directions sont éclatées entre les 4 sièges sociaux, et les données sont éparpillées. On a donc une Direction du Patrimoine unique, qui perd beaucoup de temps à trouver les informations, les données dont elle a besoin : dans le fichier Excel sur l’ordinateur d’untel, dans les archives de tel service…

La digitalisation des données patrimoniales et leur centralisation dans un outil commun est donc indispensable pour piloter efficacement le patrimoine réuni.

À court terme, cela permet d’obtenir une vision consolidée et homogène du patrimoine et ce très rapidement : certains projets de digitalisation du patrimoine ne prennent que 6 à 8 semaines ! Cela dépend bien sûr de la maturité digitale des équipes, de la disponibilité et de la qualité des données.

A moyen terme, cela permet d’anticiper les opérations, de mettre en place une véritable gestion patrimoniale, grâce à la possibilité de simuler le vieillissement du parc et son impact en termes de coûts, de risques… 

On peut ainsi passer d’une stratégie de maintenance traditionnelle, corrective ou préventive, à une gestion prédictive du patrimoine, comme nous l’expliquons dans cet article.

L’approche d’Oxand

Oxand a développé une approche agile qui vise à obtenir un retour sur investissement rapide. Le déploiement d’Oxand Simeo est peu chronophage, la méthodologie est éprouvée : ça va vite, et ça fonctionne !

Pour les nouvelles entités créées dans la cadre de la loi ELAN, ce serait donc dommage d’attendre trop longtemps pour mutualiser cet investissement. Un outil commun de gestion patrimoniale est un facilitateur important des échanges et des travaux communs, quant aux économies générées pour chaque membre, elles permettent de façon fort appréciée de financer d’autres projets.