30 septembre 2021 : c’est la première échéance légale fixée par le décret tertiaire, pour tous les gestionnaires de parc immobilier à usage tertiaire. Nous vous proposons une feuille de route en 10 étapes clés, pour faire de cette contrainte une opportunité et pour mener sereinement cette course de fond, dans la durée !

Le décret tertiaire, qu’est-ce que c’est ?

Le Décret Tertiaire, aussi appelé Décret de Rénovation Tertiaire, est entré en vigueur le 1er octobre 2019. Dans le cadre de la loi ELAN de novembre 2019, il donne une base légale aux obligations de performances énergétiques du parc tertiaire français.

Il fixe un cap ambitieux de réduction de la consommation énergétique des bâtiments français, dans une optique de transition écologique en réponse aux enjeux de la crise climatique : réduire la consommation énergétique des bâtiments assujettis de 40% d’ici 2030, 50% d’ici 2040 et 60% d’ici 2050.

Le décret tertiaire est une contrainte légale, certes, mais également une opportunité pour tous les gestionnaires de parc immobilier tertiaire :

  • Pour rationaliser les dépenses d’investissement ;
  • Pour optimiser les organisations grâce à la digitalisation et la capitalisation sur la donnée ;
  • Pour mettre en place une transition verte, durable, qui améliore l’image de l’organisation et fédère les parties prenantes : collaborateurs, clients, citoyens, financeurs…

C’est dans ce contexte qu’au sein d’Oxand, nous avons mis en place une méthodologie basée sur la gestion prédictive du patrimoine afin de déterminer la bonne trajectoire d’investissement en lien avec les objectifs fixés par la réglementation.

En 10 étapes clés, voici la feuille de route qui vous accompagnera dans cette course de fond !

1. Identifier le patrimoine assujetti

Tout d’abord, il faut savoir, au sein de votre patrimoine immobilier, quels actifs sont concernés par le décret tertiaire. Si vous disposez déjà d’un inventaire exhaustif de votre patrimoine, cela ne devrait pas être trop compliqué. Sinon, il va falloir partir à la chasse aux informations !

Bref rappel de la réglementation : le décret tertiaire s’applique à l’ensemble des bâtiments à usage tertiaire dont la surface dépasse 1000m2.

Mais au fait, qu’est-ce qu’un bâtiment à usage tertiaire ? On peut répartir le secteur tertiaire en deux catégories :

  • Tertiaire marchand : commerce, transport, services aux entreprises et particuliers, restauration et hébergement, immobilier…
  • Tertiaire non marchand : administration publique, enseignement, santé, action sociale…

Les bâtiments exclus sont les suivants :

  • Bâtiments provisoires de moins de 2 ans,
  • Défense, sécurité civile ou intérieure,
  • Lieux de culte.

Des règles plus fines s’appliquent pour faire face aux cas particuliers : par exemple, les bâtiments non utilisés, car vacants, désaffectés ou en rénovation.

Vous l’aurez compris, le décret tertiaire s’applique à un volume non négligeable d’actifs. On considère que cela représente 960 millions de m2 en France, dont 360 millions concernent des bâtiments publics.

Identifier la liste des bâtiments à usage tertiaire n’est pas le plus difficile, mais il faut savoir quels bâtiments sont concernés, en appliquant la règle des 1000m2 minimum.

Attention : cette superficie tient compte des étages, et vous devez cumuler la surface de tous les bâtiments à usage tertiaire présents sur un site.

Par exemple, pour un site industriel, par définition exclu du champ d’application du décret tertiaire, vous devez prendre en compte les bâtiments à usage tertiaire présents sur ce même site : bureaux, espaces de restauration…

Identifier les bâtiments assujettis est donc la première étape et pour cela, il est capital de réaliser un inventaire de votre patrimoine, découpé en bâtiment, ensembles et sous-ensembles.

Attention : un rapport unique au format PDF n’est plus acceptable en tant que livrable unique, il devra être complété par un inventaire digitalisé, en utilisant de préférence des formats de fichiers standard comme Uniformat II. Ainsi, vous pourrez réellement capitaliser sur cet inventaire, en enrichissant les données du patrimoine avec des données complémentaires (état, criticité, consommations énergétiques…). Cela vous vous permettra notamment de visualiser votre patrimoine de manière dynamique dans une solution logicielle comme Oxand Simeo. Grâce à ses bases de connaissance intégrées sur le vieillissement et les actions de maintenance, vous identifierez les cycles de vie des composants et équipements du bâtiment ainsi que l’effort financier pour les maintenir en lien avec les objectifs de performance attendus.

Cela fait partie des sujets sur lesquels Oxand peut vous aider !

2. Recueillir les données

Une fois que vous avez identifié la part de votre patrimoine concerné par le décret tertiaire, il va falloir recueillir les données historiques de consommation énergétique, pour alimenter la plateforme OPERAT et surtout, pour déterminer l’année de référence à partir de laquelle vos progrès seront mesurés : un choix stratégique dont découleront vos engagements futurs.

Pour rappel, vous avez jusqu’au 30 septembre 2021 pour alimenter la plateforme OPERAT avec les données de consommation 2020, donc si ce n’est pas fait, il est temps de s’en inquiéter !

Les données de consommations peuvent venir de plusieurs sources.

  • D’une part, vous disposez sans doute de données historiques, éparpillées dans des rapports, des tableaux. Il est nécessaire de les digitaliser pour qu’elles puissent communiquer avec vos données patrimoniales (GMAO, BIM…).
  • Vous pouvez aussi mener une campagne d’audits énergétiques. Ces campagnes vous permettent de constituer un capital de départ, qui a une grande valeur dans l’élaboration de votre trajectoire énergétique. Là aussi, ces données doivent être disponibles dans un format standard et numérique.
  • Si vous louez des bâtiments à usage tertiaire, vous avez en théorie accès aux données de consommation des locataires. Vous pouvez même mettre en place une collecte automatique des données de consommation, ce qui simplifiera les déclarations pour les années futures, mais attention : il faut mettre en place une lettre de mandat, et l’indiquer dans le bail.

Quelques remarques à prendre en compte dans le calcul de la consommation énergétique des bâtiments :

  • Vous devez bien prendre en compte les parkings, qui ont tendance à être oubliés ;
  • La consommation d’eau n’est pas concernée ;
  • La consommation dédiée à la recharge de véhicules électriques, le cas échéant, doit être déduite.

3. Mutualiser les résultats sur le parc immobilier

Une fois votre patrimoine bien connu, cartographié, et les données de consommation recueillies, il va falloir centraliser toutes ces données pour disposer d’une vue d’ensemble sur la consommation énergétique de votre parc, les pistes d’amélioration, les points de risque, et simuler les gains potentiels à venir.

Cela vous permettra surtout de choisir l’année de référence qui sera prise en compte pour calculer vos objectifs : bien entendu, il est préférable de ne pas choisir l’année pendant laquelle votre parc a été le plus économe, car les objectifs seront plus difficiles à atteindre !

Cela peut aussi vous permettre d’identifier des bâtiments trop énergivores, que vous choisirez peut-être de céder plutôt que de risquer une rénovation coûteuse aux résultats incertains.

C’est là que l’on comprend bien l’intérêt de la digitalisation des données : centraliser dans un même outil tout votre patrimoine, avec pour chaque actif, sa consommation énergétique et de nombreuses informations annexes, va vous donner une vision stratégique de votre patrimoine et vous aider à prendre les bonnes décisions.

tableau de bord performance énergétique bâtiments

4. Répartir les actions entre propriétaires et locataires

L’objectif du décret tertiaire est de diminuer la consommation énergétique des bâtiments. Mais on le sait bien : même si le propriétaire d’un immeuble de bureaux (par exemple) effectue toutes les actions de rénovation en son pouvoir, si les locataires mettent le chauffage à fond en laissant les fenêtres ouvertes, on aura du mal à atteindre les objectifs !

Il est donc capital de bien répartir les responsabilités entre toutes les parties prenantes. Locataire et propriétaire sont solidaires vis-à-vis des objectifs, et on recommande de modifier le bail pour prendre en compte les impératifs de réduction de la consommation d’énergie. Collecte des données, transmission des données, suivi du plan d’action : le rôle de chacun doit être écrit, ainsi en cas de sanction, les torts seront partagés.

Ajoutons que le propriétaire doit mettre en œuvre une politique de prévention et d’information, pour inciter les occupants à adopter un comportement écoresponsable et adapter les locaux à un usage économe (éclairage adapté, extinction automatique…)

5. Simuler les valeurs et objectifs

Disposer des données de consommation historiques à l’échelle d’un parc immobilier, c’est un premier pas dans la mise en œuvre du décret tertiaire.

Mais ne perdons pas de vue le fait que les objectifs de réduction de la consommation énergétique des bâtiments sont ambitieux : – 40% à l’horizon 2030, -50% à l’horizon 2040, -60% à l’horizon 2050 (par rapport à l’année de référence).

Il y a 2 moyens d’atteindre les objectifs de réductions des consommations d’énergie :

  1. Améliorer l’usage par les occupants et la régulation thermique des bâtiments
  2. Renouveler un certain nombre de composants et d’équipements du bâtiment

réduction énergétique - 2 façons

D’après le retour d’expérience de CUBE 2020, le point n°2 porte à lui seul entre 60% et 80% de l’atteinte de l’objectif fixé à 2030. Définir la bonne trajectoire d’investissement pour votre parc est un enjeu majeur !

C’est pour répondre à cet enjeu qu’Oxand Simeo va vous permettre de projeter votre patrimoine immobilier dans le temps, en tenant compte de son vieillissement et de toutes les actions futures (réhabilitation, rénovation, remplacement de composants, installation d’équipement de mesure et de contrôle…) puis de leur associer des bénéfices en termes de gains énergétiques.

Cela nécessite, pour chaque bâtiment, d’avoir identifié tous les composants, leur état de vétusté, et le gain énergétique inhérent à leur remplacement.

La méthodologie Oxand vous permet de réaliser ces simulations et de disposer de toutes les informations nécessaires à la décision au sein de tableaux de bords.

évolution performance énergétique

6. Inscription sur OPERAT et initialisation

Si ce n’est pas déjà fait, il faut vous inscrire sur la plateforme OPERAT de l’Ademe. La plateforme est encore en cours de développement et toutes les fonctionnalités ne sont pas encore déployées. Il est encore trop tôt pour déclarer vos données de consommation, mais vous pouvez déjà saisir les données administratives des éléments de votre parc (adresse, surface…), par saisie libre ou import de fichiers CSV.

La saisie des données nécessaires au calcul de vos objectifs sera disponible au cours de l’été 2021.

7. Élaborer un plan d'action

Vous pouvez d’ores et déjà travailler sur votre plan d’action !

Si vous avez suivi toutes les étapes jusqu’ici, vous avez déjà fait une bonne partie du chemin.

Pour programmer les actions nécessaires à la poursuite des objectifs du décret tertiaire, nous recommandons de définir un PPI (Plan Pluriannuel d’Investissement) de maintenance. Avec un outil comme Oxand Simeo, vous allez pouvoir positionner des actions d’investissement et de maintenance. Les modèles prédictifs d’Oxand vous permettent de calculer différents scénarios, et de choisir votre trajectoire pour 2030, 2040 et 2050.

Il est important de prendre en compte les caractéristiques des bâtiments dans la priorisation des actions :

  • État général des bâtiments ;
  • Projets futurs ;
  • Usage actuel, et futur : certains bâtiments peuvent ne pas être assujettis au décret tertiaire aujourd’hui, mais le devenir dans le futur ;
  • Taux d’occupation ;
  • Consommation énergétique à date.

En effet, on ne va pas appliquer la même stratégie sur des bâtiments à l’usage incertain que sur des bâtiments dont on connaît l’usage dans le temps.

Il faut donc mesurer l’impact de chaque action potentielle en fonction d’un ratio coûts / bénéfices, et prioriser en fonction des capacités humaines, financières, et en fonction des bénéfices attendus.

8. Identifier les contraintes, moduler les objectifs

Le décret tertiaire permet de moduler les objectifs de réduction de la consommation énergétique des bâtiments, en fonction de plusieurs critères :

  • Usage des bâtiments (contraintes techniques, architecturales) ;
  • Sécurité ;
  • Activité (nature et volume) ;
  • Coûts.

La question des coûts est notamment importante : en cas d’incapacité financière à mettre en œuvre les actions qui permettraient d’atteindre les objectifs, le décret prévoit une certaine souplesse. Vous avez jusqu’à 2026 pour transmettre vos demandes de modulation, qui devront être accompagnées d’un dossier technique et financier détaillé pour les légitimer.

Attention donc à ne pas construire un modèle trop rigide. Oxand Simeo vous permet justement de jouer avec différents scénarios, ce qui amène de l’agilité dans la démarche et permet de faire évoluer la trajectoire.

9. Déployer et suivre le plan d'action

On l’a déjà dit, le plan d’action doit être écrit et partagé à toutes les parties prenantes.

Le suivi de ce plan d’action doit aussi être partagé : il faut donc définir des indicateurs de suivi :

  • Indicateurs de performance du patrimoine ;
  • Indicateurs d’aide à la décision : qu’est-ce que l’on rénove ? quand ? avec quel budget ?
  • Indicateurs de communication.

D’où l’intérêt de se donner d’une plateforme décisionnelle, permettant de suivre et de partager facilement les indicateurs, et de prendre les bonnes décisions, au bon moment.

Les enjeux sont également politiques : une municipalité, par exemple, a tout intérêt à communiquer de façon transparente avec les habitants sur les enjeux et les actions mises en œuvre. C’est à la fois un moyen de communiquer sur ses engagements RSE, et sur la façon dont l’argent public est dépensé.

Respecter les engagements du décret tertiaire n’est pas qu’une obligation légale : c’est aussi une opportunité pour mettre en application une politique de transition verte, une stratégie durable, écologique, citoyenne, qui correspond aux attentes de tous : citoyens, salariés, clients…

10. Déclarer sur OPERAT

A partir de l’été 2021, vous allez pouvoir commencer à saisir les données nécessaires au calcul des objectifs et vos données de consommation. Les données de consommation de l’année 2020 devront être transmises au plus tard le 30 septembre 2021. Si vous avez des questions, vous pouvez vous référer à la FAQ sur le site OPERAT, qui est très complète.

Voici le planning prévisionnel de disponibilité des fonctionnalités sur OPERAT :

Planning Operat

Ensuite, chaque année, vous allez alimenter la plateforme OPERAT avec les données de l’année précédente.

Voici les données à renseigner dans OPERAT :

  • Données liées aux bâtiments, qu’il faudra mettre à jour en cas d’évolution de votre parc (activité, surface, occupation…) ;
  • Données de consommation d’énergie ;
  • Valeurs des indicateurs d’intensité d’usage relatifs aux activités ;
  • Modulations demandées ;
  • Consommations liées à la recharge de véhicules électriques ou hybrides rechargeables.

OPERAT de son côté, renseignera :

  • Les consommations annuelles ajustées en fonction des variations climatiques ;
  • La modulation portant sur le volume d’activité, en fonction indicateurs d’intensité d’usage que vous aurez renseignés ;
  • Les informations sur les émissions de gaz à effet de serre.

Les données d’OPERAT viennent également alimenter l’aide à la décision en vérifiant que l’alignement entre la trajectoire définie avec Oxand Simeo et les consommations effectivement constatées. Ainsi au fil de l’eau jusqu’à votre 1ère échéance en 2030, vous pourrez confirmer ou ajuster votre trajectoire d’investissement et garantir l’atteinte de votre objectif.